Intrarea în legalitate a construcțiilor

Ai o construcție realizată fără autorizație sau cu abateri față de proiect? Intrarea în legalitate înseamnă să verificăm clădirea existentă, să întocmim documentația corectă și să obținem actele care îți redau siguranța juridică, tehnică și fiscală asupra imobilului. Pe scurt: readucem construcția în acord cu legea, ca să poți vinde, ipoteca, moșteni sau reabilita fără riscuri.

Ce înseamnă intrarea în legalitate a construcțiilor

În practică, există trei scenarii frecvente:

1. Lucrări recente (descoperite de autorități sau făcute de curând), executate in ultimii 3 ani
   Se urmărește autorizarea “post-factum”: certificat de urbanism → avize → autorizație de construire → recepție la terminarea lucrărilor. Lipsa autorizației este contravenție și se sancționează (vezi secțiunea de mai jos).

2. Lucrări mai vechi, pentru care sancțiunea nu mai poate fi aplicată
   Dacă răspunderea contravențională e prescrisă (în practică, pragul utilizat este 3 ani de la faptă), nu se mai emite autorizație pentru ce e deja construit; se obține certificatul/adeverința de atestare a edificării pe baza expertizei tehnice și a documentației cadastrale, apoi se intabulează. 

3. Construcții executate înainte de 1 august 2001
   Legea prevede o procedură simplificată: înscrierea în cartea funciară se poate face, în lipsa autorizației, pe baza certificatului fiscal și a documentației cadastrale (pentru terenurile/constructiile care nu au avut cadastru).

De ce contează: riscuri și blocaje

• Amenzi: executarea lucrărilor fără autorizație se sancționează cu 1.000–100.000 lei, în funcție de situație. Pe lângă amenzi, autoritățile pot dispune oprirea lucrărilor sau chiar desființarea.

• Impas juridic: fără acte, construcția nu se consideră finalizată și nu se poate intabula normal (vânzare/ipotecă blocate). 

Ce trebuie făcut

1. Audit juridic & tehnic (inițial)
   Verificăm vechimea lucrărilor, reglementările urbanistice din zonă și ce cale e posibilă (autorizare post-factum vs. atestare edificare).

2. Releveu 
   Măsurăm exact ce există, pentru a putea verifica daca respecta conditile urbanistice urbanistice in vigoare pe zona unde se afla constructia

3. Expertiză tehnică MLPAT
   Expertul verifică siguranța și conformarea; pentru atestarea edificării, expertiza este piesa-cheie.

4. Documentație de arhitectură
   Memoriu, planșe, încadrări urbanistice; pregătim dosarul pentru certificat de urbanism (și, după caz, pentru autorizație).

5. Certificat de urbanism (CU)
   Termen legal de emitere: până la 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii. 

6. Avize & acorduri
   După clarificările depuse de beneficiar, entitățile avizatoare au obligația să emită avizul în 15 zile (aprobarea tacită este reglementată în anumite condiții pentru anumite avize).

7. Autorizație de construire (dacă e cazul)
   Se emite pe baza documentației complete; valabilitatea poate fi prelungită o singură dată, gratuit, cu până la 24 de luni (cu cerere depusă cu min. 45 zile înainte de expirare).

8. Recepția lucrărilor & Certificat/Adeverință de atestare

• Pentru lucrări autorizate: recepție + certificat de atestare.

• Pentru lucrări vechi (prescrise): adeverință/certificat de atestare în baza expertizei + cadastrului.

1. Cadastru & intabulare (OCPI)
   Termenele OCPI variază în funcție de serviciu și județ; orientativ, 2–21 zile lucrătoare în regim normal (există și regim de urgență).

Documente uzuale

• Act de proprietate + Extras de Carte Funciară (valabil);

• Certificat fiscal (în practică se cere recent, de regulă pe ultimele 30 de zile);

• Documentație cadastrală actualizată;

• Expertiză tehnică MLPAT asupra construcției existente;

• Certificat de urbanism;

• Autorizație de construire (dacă intrarea în legalitate se face prin autorizare post-factum);

• Certificat/Adeverință de atestare a edificării (în funcție de caz).

Costuri legale minime (estimate)

Pe lângă onorariile specialiștilor (arhitect, expert, topograf), există taxe legale reglementate de Codul Fiscal:

• Taxă AC pentru locuințe / anexe rezidențiale: 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor;

• Taxă AC pentru alte construcții: 1% din valoarea autorizată;

• Prelungire AC: 30% din taxa autorizației inițiale.

Notă: tarifele OCPI au listă și termene proprii (regim normal/urgență), actualizate prin ordine ANCPI.

Când nu se poate intra în legalitate (exemple frecvente)

• Depășiri ale indicatorilor urbanistici (POT/CUT/regim înălțime), retrageri laterale si/sau posterioare care nu pot fi corectate;

• Amplasare în zone protejate sau coridoare de protecție unde regulamentele interzic tipul de construcție (functiunea imobilului);

• Nerespectarea cerințelor esențiale de calitate din expertiza tehnică (risc structural) — în aceste cazuri, autoritatea nu eliberează atestarea edificării.

Timp orientativ pentru întregul proces

• Audit + releveu: 2–7 zile lucrătoare (în funcție de mărime/complexitate)

• Expertiză tehnică: 1–3 săptămâni (clădiri mici → mai rapid; clădiri mari → mai mult)

• Certificat de Urbanism.: până la 15 zile lucrătoare de la depunere

• Avize: până la 15 zile după depunerea clarificărilor

• Autorizatie de Construire (dacă este cazul): variază după complexitate și autoritate

• OCPI (cadastru & intabulare): 2–15 zile lucrătoare, în funcție de serviciu/regim.

Cum te ajută arhitectul

• Diagnoză clară: stabilești în 48h ce cale e fezabilă (autorizare vs. atestare)

• Coordonare completă: arhitectură, expertiză, cadastru, avize – un singur punct de contact

• Dosare corecte: scurtezi timpul la Primărie/OCPI și eviți respingerile

• Reprezentare: gestionăm relația cu autoritățile până la intabularea finală