Ai auzit de „releveu” când ai vrut să vinzi un apartament, să faci o renovare sau să actualizezi actele unei case? Mulți proprietari nu știu exact ce înseamnă releveul și de ce este atât de important. Fără el, poți întârzia tranzacții, lucrări sau proceduri legale. În acest articol afli, pe înțelesul tuturor, ce este un releveu, în ce situații ai nevoie de el, cât costă și cine îl poate întocmi legal. Informează-te corect și evită blocajele birocratice.
Ce înseamnă releveu
Releveul este unul dintre cele mai importante documente tehnice în domeniul imobiliar și al construcțiilor. Deși termenul poate părea complicat, în realitate, el desemnează un plan clar, detaliat și măsurat al unei construcții existente. Indiferent dacă ești proprietar sau cumpărător, este esențial să știi ce presupune acest document și când devine obligatoriu.
Ce este un releveu, explicat pe înțelesul tuturor
Un releveu este o reprezentare grafică precisă a unei construcții existente, realizată pe baza măsurătorilor efectuate la fața locului. Practic, este un plan desenat care arată:
- forma și dimensiunile exacte ale spațiilor interioare și exterioare;
- compartimentarea reală a imobilului;
- poziționarea ușilor, ferestrelor, pereților, scărilor și altor elemente constructive.
Releveul poate include și date suplimentare, cum ar fi înălțimile nivelurilor, cotele de nivel sau suprafețele utile și construite.
Ce conține un releveu – informații incluse în plan
Un plan de releveu standard cuprinde:
- planul fiecărui nivel al construcției, cu toate încăperile și dimensiunile exacte;
- fațade și secțiuni (în cazul construcțiilor mai complexe);
- suprafețele utile și desfășurate ale fiecărei camere;
- orientarea cardinală și poziționarea față de limitele proprietății.
Releveul poate fi desenat manual (în trecut), dar în prezent se realizează în format digital (de obicei .dwg sau .pdf), folosind instrumente topografice și software de proiectare. Este întotdeauna semnat de un specialist autorizat (de regulă, arhitect, inginer sau topograf).
Releveu vs. plan cadastral – care este diferența
Releveul și planul cadastral sunt două documente tehnice diferite, dar adesea confundate între ele. Ambele sunt folosite în contextul proprietăților imobiliare, dar servesc scopuri distincte și sunt întocmite de specialiști diferiți. În această secțiune explicăm clar ce înseamnă fiecare și când ai nevoie de ambele.
Ce este planul cadastral și cine îl întocmește
Planul cadastral este o reprezentare grafică a terenului și construcțiilor înscrise în evidențele de cadastru și carte funciară. Acesta este întocmit de un inginer topograf autorizat și are scopul de a delimita:
- conturul proprietății (terenului);
- amplasarea exactă a construcțiilor;
- coordonatele geografice;
- suprafețele exacte, exprimate în metri pătrați.
Planul cadastral este necesar pentru intabulare, vânzare, succesiuni sau orice operațiune oficială în sistemul de carte funciară.
Diferențele dintre releveu și plan cadastral
| Caracteristică | Releveu | Plan cadastral |
| Ce reprezintă | Interiorul clădirii (planuri, încăperi) | Terenul și amplasarea construcțiilor |
| Cine îl face | Arhitect / inginer / topograf | Topograf autorizat ANCPI |
| La ce e folosit | Renovări, proiectare, actualizare documentație | Intabulare, vânzare, înscriere în carte funciară |
| Format | Plan detaliat pe niveluri | Plan de amplasament și delimitare a imobilului |
De ce ai nevoie de ambele în anumite situații
Există multe situații în care ai nevoie atât de releveu, cât și de plan cadastral:
- la vânzarea unui apartament sau a unei case, pentru întocmirea documentației cadastrale;
- când faci o renovare cu modificări interioare care trebuie declarate oficial;
- în cazul unei extinderi sau recompartimentări care implică schimbarea datelor din cartea funciară.
Releveul reflectă realitatea fizică din teren, iar planul cadastral o „traduce” în termeni juridici. Doar împreună oferă o imagine completă, necesară în majoritatea procedurilor legale și tehnice.
Când ai nevoie de un releveu și cine îl poate face
Releveul este un document cerut în tot mai multe situații – de la tranzacții imobiliare până la lucrări de renovare sau întocmirea documentației pentru autorizație de construcție. Mulți proprietari descoperă că le lipsește exact atunci când au cel mai mult nevoie de el. În această secțiune clarificăm cazurile concrete în care este necesar un releveu și cine are dreptul legal să-l întocmească. Vezi și procedura pentru intabularea unei case în 2025!
Cazuri frecvente când ți se cere releveul
Releveul devine obligatoriu sau foarte util în următoarele situații:
Vânzare sau cumpărare apartament/casă
Notarii și birourile de cadastru cer adesea releveul pentru actualizarea cărții funciare și verificarea suprafețelor. În cazul în care există diferențe între realitate și datele din acte, tranzacția poate fi întârziată până la clarificare. Releveul actualizat ajută la stabilirea prețului corect și la încrederea în procesul de vânzare.
Intabulare sau actualizare cadastru
Dacă imobilul nu este intabulat sau dacă au fost făcute modificări (ex. compartimentări, extinderi), este necesară actualizarea cadastrului. Pentru acest lucru, se cere un releveu care să reflecte situația reală din teren, conformă cu construcția existentă.
Renovare, extindere, schimbare de destinație
În cazul în care dorești să obții o autorizație de construire pentru modificări interioare, extinderi sau schimbarea destinației unei construcții (ex. din locuință în spațiu comercial), autoritățile cer un releveu actualizat. Acesta stă la baza proiectului tehnic.
Cine are dreptul legal să facă un releveu
Releveul poate fi întocmit doar de:
- arhitecți autorizați (în special pentru apartamente și construcții rezidențiale);
- ingineri de construcții;
- specialiști topografi, în funcție de scopul documentului.
Este important ca specialistul să aibă drept de semnătură și, acolo unde este cazul, să fie autorizat de ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară), pentru ca documentul să fie acceptat în procedurile oficiale.
Cât durează realizarea unui releveu și ce presupune
Durata realizării unui releveu variază în funcție de dimensiunea și complexitatea imobilului. În medie:
- pentru un apartament: între 1 și 2 zile lucrătoare;
- pentru o casă sau construcție complexă: 2–5 zile.
Procesul presupune:
- deplasarea la fața locului și măsurători detaliate;
- redactarea planului în format digital;
- predarea documentului în format PDF/DWG și, la cerere, printat.
Releveu apartament vs. releveu casă – ce trebuie să știi
Chiar dacă principiile de bază ale unui releveu sunt aceleași – măsurarea exactă și redarea fidelă a unei construcții – există diferențe importante între un releveu pentru apartament și unul pentru o casă. Aceste diferențe țin de complexitate, scop și cerințele legale. Alegerea corectă a specialistului și a tipului de plan este esențială pentru un rezultat valid și utilizabil.
Ce presupune un releveu de apartament
Releveul unui apartament este, în general, mai simplu de realizat și mai rapid. El presupune:
- măsurarea fiecărei încăperi (inclusiv balcon, holuri, spații de depozitare);
- reprezentarea tuturor pereților, ferestrelor, ușilor, instalațiilor fixe;
- calculul suprafeței utile și al celei construite;
- verificarea poziționării față de scara blocului și față de alte apartamente (unde e cazul).
Acest tip de releveu este folosit frecvent pentru:
- vânzare/cumpărare;
- actualizare documente cadastrale;
- obținerea certificatului energetic;
- proiecte de renovare interioară.
Releveu pentru casă sau construcție individuală
Releveul pentru o casă este mai complex, deoarece presupune:
- măsurarea tuturor nivelurilor (parter, etaj, mansardă, subsol – dacă există);
- realizarea de planuri de fațadă, secțiuni verticale și detalii constructive;
- măsurători exterioare (terasă, balcoane, scări, alei);
- integrarea relației cu terenul (amplasare pe parcelă).
În cazul caselor, releveul este esențial pentru:
- întocmirea proiectului tehnic de modificare sau extindere;
- corectarea diferențelor între planurile vechi și realitatea din teren;
- proceduri legale precum intabularea, dezmembrarea sau alipirea.
Ce diferențe apar între cele două tipuri
| Caracteristică | Releveu apartament | Releveu casă |
| Număr de planuri | De obicei un singur plan | Planuri pe nivel, fațade, secțiuni |
| Teren inclus | Nu (terenul aparține, de regulă in cota indiviza tuturor coproprietarilor) | Da, în raport cu limitele de proprietate |
| Complexitate | Medie | Ridicată (în funcție de construcție) |
| Durată de realizare | 1–2 zile | 2–5 zile (sau mai mult pentru imobile mari) |
Plan releveu – cât costă și de ce variază prețul
Costul unui releveu depinde de mai mulți factori: tipul imobilului, dimensiunea, gradul de detaliere solicitat și formatul final livrat. Este important de înțeles că nu există un tarif unic, iar prețurile pot varia semnificativ în funcție de oraș, experiența specialistului și urgența lucrării. În această secțiune îți oferim repere clare pentru a ști la ce să te aștepți.
Plan releveu preț – estimări medii pe metru pătrat
Prețul unui releveu este, de regulă, calculat la metru pătrat sau ca sumă fixă pentru întreaga lucrare. Estimativ:
- Pentru apartamente: între 5 și 10 lei/mp, în funcție de complexitate;
- Pentru case: între 8 și 15 lei/mp, mai ales dacă se includ și secțiuni/fațade;
- Onorarii minime: între 300 și 600 lei pentru lucrări de mici dimensiuni.
Exemplu: un apartament de 60 mp poate avea un releveu complet cu un cost între 300 și 500 lei.
Ce influențează costul unui releveu
Factorii care pot modifica prețul:
- suprafața totală de măsurat și numărul de niveluri;
- gradul de detaliere cerut (doar plan sau și secțiuni, fațade etc.);
- scopul releveului (pentru vânzare, cadastru, renovare, autorizație);
- formatul de predare (PDF, DWG, print, semnături electronice);
- urgența livrării – termenele foarte scurte pot crește tariful;
- dificultatea accesului sau forma atipică a construcției.
Ce primești efectiv la final – format digital, print, PDF etc.
Un releveu complet va include:
- planul construcției măsurate, în format electronic (PDF sau DWG);
- versiune printată, la scară, dacă este cerută;
- semnătură și ștampilă ale specialistului;
- (opțional) copie însoțitoare cu descrierea suprafețelor și observații tehnice.
Este important să ceri de la început specificarea exactă a livrabilelor, mai ales dacă intenționezi să folosești planul pentru proceduri legale.
Releveul în context legal și tehnic – ce riscuri ai dacă lipsește
Un releveu corect și actualizat este adesea o condiție obligatorie în tranzacții imobiliare, autorizări sau lucrări de construcție. Lipsa lui poate bloca proceduri, întârzia proiecte sau chiar duce la anularea unor acte. De aceea, înțelegerea rolului său legal este la fel de importantă ca partea tehnică.
Se poate vinde un imobil fără releveu?
Teoretic, da – dar cu mari limitări. Dacă imobilul este deja intabulat, iar datele cadastrale sunt corecte și actualizate, vânzarea poate avea loc fără un releveu nou. Însă:
- dacă există diferențe între realitate și acte (compartimentări, extinderi neînregistrate), se va cere un releveu actualizat;
- dacă imobilul nu este intabulat, nu se poate vinde legal fără întocmirea unui dosar cadastral complet, care include releveul.
Notarii, birourile de cadastru și băncile cer adesea acest document pentru verificare și înregistrare.
Cât de precis trebuie să fie releveul?
Releveul trebuie să reflecte situația exactă din teren, cu o marjă de eroare minimă. Măsurătorile trebuie făcute cu instrumente profesionale, iar planurile întocmite în programe de specialitate (ex. AutoCAD). Orice abatere între plan și realitate poate duce la:
- refuzul autorizației de construcție;
- respingerea dosarului cadastral;
- întârzierea unei tranzacții sau a obținerii unui credit.
Probleme frecvente întâlnite în lipsa unui plan actualizat
- Suprafețe greșite în acte (ex. apartament de 70 mp în realitate, dar trecut cu 64 mp în cartea funciară);
- Compartimentări sau anexe nedeclarate (ex. balcoane închise, camere adăugate);
- Refuzul de a primi autorizație pentru lucrări, din cauza lipsei unui plan tehnic;
- Imposibilitatea de a împărți sau unifica proprietăți, fără planuri precise.
În toate aceste cazuri, releveelor vechi sau lipsa lor completă pot genera costuri suplimentare, întârzieri sau chiar litigii.
Concluzii
Fie că vinzi, renovezi sau vrei să actualizezi actele, un releveu corect îți poate economisi timp, bani și complicații. Nu aștepta să apară probleme ca să-l faci. Solicită un releveu actualizat, realizat de un specialist autorizat, și asigură-te că fiecare metru pătrat e acolo unde trebuie – și în acte, și în realitate.
