Reguli de construcție casă: distanța față de vecini
Construirea sau cumpărarea unei case vă oferă stabilitate și un loc al d-voastra. Cu toate acestea, oaza noastră de liniste există în contextul unei comunități pe care ar trebui să o respectăm, dacă vrem să avem o viață armonioasă cu vecinii noștri. În acest sens, Codul Civil reglementează o serie de reguli de construire, care se referă în special la limitele minime de distanță față de proprietatea vecina. Mai jos puteți citi mai multe despre distanța minimă dintre clădiri, ferestre, culturi și gard. Totodată, legislația oferă o serie de prevederi legate de accesul la utilități, prezența streașinii și protejarea vieții private a vecinului.
○ Cadru legal
○ Distanța minimă în construcții
○ Distanța minimă pentru ferestre
○ Distanța minimă dintre pomi și hotar
○ Distanța minimă pentru gard, zid și șanțuri
○ Accesul la utilități
○ Obligativitatea streșinii
○ Vederea asupra proprietății vecinului
● Când se pot obține derogări
● Sancțiuni în cazul nerespectării legii
Cadru legal
Distanța față de proprietatea vecină este reglementată prin legislația în vigoare, respectiv Codul Civil (Legea nr. 287/2009 republicată și actualizată în 2016). De interes sunt următoarele articole:
● Articolul nr. 611 – reglementarea streșinii;
● Articolul nr. 612 – distanța minimă în construcții;
● Articolul nr. 613 – distanța minimă pentru arbori;
● Articolul nr. 614 – fereastra din zidul comun;
● Articolele nr. 615 și 616 – fereastra de vedere;
● Articolul nr. 617 – dreptul de trecere;
● Articolul nr. 660 – distanța pentru zid, gard și alte despărțituri.
De asemenea, este important modul în care este definită distanța în contextul Codului Civil. Astfel, se calculează distanța de la punctul cel mai apropiat de hotar (linia mejdie), existent pe fata peretele unde se deschide vederea, sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. In cazul lucrarilor neparalele, distanta se masoara perpendicular, de la cel mai apropiat punct al lucrarii de linia de hotar si pana la aceasta linie.
Distanța minimă în construcții
Daca vreti sa va construiti o casa pe terenul dvoastra, legea impune sa respectati o distanta minima fata de proprietatea invecinata. Potrivit articolului nr. 612 din Codul Civil trebuie respectată o distanță de minimum 60 de centimetri față de linia de hotar, adică linia care separă, în acte, proprietățile
Mai jos puteti citi mai multe despre distanta pentru ferestre si particularitățile acesteia, distanta dintre pomi si hotar, distanta pentru gard/zid/santuri, precum si reglementarile privind accesul la utilitati si streasina.
Distanta minima pentru ferestre
In ceea ce priveste distanta pentru ferestre, sunt cateva aspecte de care ar trebui luate in considerare. În primul rând, puteți instala o fereastră sau o deschidere în zidul comun, cel care desparte proprietățile, doar cu permisiunea vecinului.
În ceea ce privește distanța minimă pentru fereastra de vedere, Codul Civil, prin articolul nr. 615, spune că este obligatoriu ă menții cel puțin 2 metri între fondul îngrădit sau neîngrădit al vecinului și fereastra pentru vedere, balconul sau alte lucrări similare.De asemenea, fereastra pentru vedere, balconul sau alte lucrări neparalele cu linia de hotar sunt interzise prin lege, la o distanță mai mică de 1 metru.
Al treilea aspect se referă la fereastra de lumină. Conform legii, puteți instala astfel de ferestre, fără limită de distanță, ținând cont, însă, că aceasta nu ar trebui să vă permită să vedeți proprietatea învecinată (articolul nr. 616 din Codul civil). În cele mai multe cazuri, fereastra de lumină este amplasată în pod, cu vedere în sus, ceea ce nu invadează intimitatea vecinului.
Distanța minimă dintre pomi și hotar
Daca doriti sa plantati copaci sau arbusti in gradina dumneavoastra, trebuie sa respectati distanta minima de 2 metri de linia de hotar, care desparte proprietatea dumneavoastra de cea a vecinului. În caz contrar, poate cere tăierea pomilor și/sau recoltarea fructelor care ajung pe pământul său.
Limita se reduce la 60 de centimetri in cazul gardului viu, plantatiilor de gradina sau arborilor mai mici de 2 metri. Dacă acestia depăşesc doi metri înălţime, vecinul are dreptul de a cere scoaterea sau tăierea la înălţimea corespunzătoare, pe cheltuiala proprietarului terenului pe care se află. Totodată, proprietarul fondului peste care se întind ramurile pomilor sau rădăcina are dreptul să le taie, dar și să păstreze fructele căzute în mod natural pe proprietate
Distanța minimă pentru gard, zid și șanțuri
Potrivit articolului nr. 561 C. civ., vecinii proprietarilor de case sau terenuri au dreptul și obligația de a îngrădi proprietatea. În acest sens apare ideea de coproprietate asupra zidurilo, gardurilor, șanțurilor și altor garduri comune.
Orice proprietar are dreptul de a-și împrejmui proprietatea cu un gard sau un zid, dar poate solicita vecinului să contribuie la cheltuielile zidului comun sau la construirea unei despărțituri (de exemplu, o poartă între proprietăți).. În cazul în care vecinul refuză să contribuie la costuri, puteți plăti costul lucrărilor, iar în acest context se stinge prezumția de coproprietate, dreptul rămânând celui care a plătit pentru construirea zidului/gardului. .
O alternativă este solicitarea ajutorului instanțelor de judecată pentru a obliga vecinul să suporte cota-parte din cheltuielile aferente zidului/gardului comun. În plus, există limitări legate de îngrădirea prin zid. Înălțimea sa trebuie stabilită de comun acord între vecini, însă nu poate depăși 2 metri înălțime, daca reglemantarile zonei nu dispun altfel.
Acces la utilitati
După plasarea construcției la o distanță regulamentară, următorul pas este branșarea acesteia la utilități. Proprietarul vecin este obligat prin lege să permită trecerea rețelei de gaz, energie electrică, apă, canale, cabluri subterane sau aeriene, doar dacă alte situații sunt imposibil de realizat, periculoase sau foarte costisitoare. Acesta poartă numele de drept de trecere pentru utilități.
Potrivit legii, proprietarul prin curtea căruia trec țevi, cabluri sau similare are dreptul să primească o despăgubire echitabilă (justa). În cazul utilităților noi, compensația trebuie să fie și în avans.
Mai mult, clădirile, curțile și grădinile sunt exceptate de la dreptul de trecere, dacă au conducte și canale subterane, în cazul utilităților noi.
In ceea ce priveste dreptul de trecere la efectuarea unor lucrari, proprietarul este obligat prin lege sa permita acest lucru, daca lucrarile nu pot fi efectuate in afara fondului sau.
Obligativitatea streșinii
Orice construcție aflată în apropierea limitei de hotar trebuie să aibă streașină. Potrivit articolului nr. 611 din Codul Civil, apele pluviale de pe construcțiile aflate pe proprietatea ta trebuie să se scurgă tot pe proprietatea ta.
Vederea asupra proprietății vecinului
Potrivit legii, niciunul dintre vecini nu are dreptul de a avea o deschidere de vedere (de exemplu, o fereastră) în zidul comun, fără a avea acordul celeilalte părți. De asemenea, construcțiile paralele cu linia de hotar nu pot avea balcoane sau ferestre la o distanță mai mică de 2 metri de linia de hotar.
Lucrările neparalele cu linia de hotar trebuie executate la o distanță de până la un metru față de hotar, calculat perpendicular de la punctul cel mai apropiat al lucrării de hotar și până la această linie de hotar. Fereastra de lumină poate fi situată în orice poziție și la orice distanță față de curtea vecină, respectându-se condiția ca aceasta să nu permită vederea asupra terenului sau curții vecinului.
Când se pot obține derogări
Orice derogare de la distanța minimă prevăzută în Codul Civil poate fi obținută doar prin acordul scris al părților, exprimat printr-un înscris autentic, în prezența unui notar, dacă regulamentul de urbanism nu permite altfel. Dacă vecinul nu cedează cererii tale juste, poți solicita ajutorul instanței judecătorești, însă doar dacă ai un motiv întemeiat pentru a solicita schimbarea distanței minime
Când se pot obține sancțiuni în cazul nerespectării legii
În cazul în care vecinul refuză respectarea legislației în vigoare, judecătorul îl poate obliga să plătească despăgubiri și, eventual, să restabilească situația anterioară, respectiv să scoată arborii prea apropiați de hotar, să taie crengile, să acopere deschiderea mai mică de 2 metri etc.
Aceste solicitări primesc câștig de cauză, dacă vecinul, în exercitarea dreptului său de proprietate, cauzează inconveniențe care depășesc limitele normale ale bunei vecinătăți. Mai mult, instanța poate oferi despăgubiri chiar dacă se decide ca activitatea care ți-a cauzat un prejudiciu să nu fie oprită. Acest lucru este valabil mai ales în cazul în care prejudiciul este minor, prin comparație cu necesitatea desfășurării activității respective.
Respectarea distanței față de proprietatea vecină contribuie la realizarea unei bune armonii urbane. Astfel, fiecare are casa și terenul său, nu deranjezi vecinii, iar ei nu te deranjează pe tine. Codul Civil și reprezentanții săi ajută la punerea în practică a acestui ideal.
